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樓市拐點其實早已到來嗎?

時間:2019-02-15 15:37 來源:未知 瀏覽量

樓市拐點其實早已到來嗎?


始于2007年的那場房地產市場崩潰系直到2008年年中,才開始被市場意識到它的來臨。同樣地,目前的房地產市場危機早在去年夏天便開始不斷發酵,住房銷售量和價格崩潰的轉折點可能已經出現。

目前的房地產市場崩潰與上次類似,都是以央行不斷放水、利率不斷下降為誘因。低企的借款成本使得收入平平的普通人能夠不斷購買越來越貴的房子。由于人們買房的成本主要取決于其還款能力,而房屋價格的不斷上漲被借款成本的下降所抵消,因此購房者還款壓力的并未有顯著的上升。

然而,大放水的計劃從來都是不可持續的,2008年如此,現在也將如此。央行遲早都必須逐步提高利率,美國目前的量化緊縮就是一個很好地例子。利率的提高將使房地產市場承壓,“房產市場崩盤2.0”有機會在美國乃至全球上演。

美國:房屋銷售連續下滑

成屋簽約銷售是一個前瞻性指標。去年11月份的美國成屋簽約銷售總數創7年半來最大同比跌幅 ,這意味著2019年1月份的實際銷售總數可能也會降到2014年5月以來的最低水平。12月份的成屋簽約銷售同比下降2.2%,本已十分低迷的房地產市場進一步惡化。

房產中介此前預測該指標增幅為0.5%,并認為2019年會房地產市場會逐漸步入暖春,但最近迫于市場依然蕭條的現實壓力,已將對復蘇的期望大幅降低。


美國房地產經紀人協會首席經濟學家Lawrence Yun表示,房屋銷售不斷下滑表明市場對房地產市場的復蘇前景十分悲觀。

成屋簽約銷售數據似乎預示著美國房地產市場在2019年將繼續面臨崩盤的危險。此外,盡管貸款利率是在去年11月份才開始上調,但房屋銷售連續多個月的同比下挫卻是從去年10月份便開始出現。這說明,美聯儲在緊縮的道路上已走得太遠,想再回過頭來讓市場重新喘息或許是為時已晚了。

從更長遠的角度來看,房地產市場的需求端將繼續走弱:負債累累、就業不足的千禧一代更熱衷于將消費用到提高生活品質上,而不是購買那些價格處于泡沫區間的房屋。開始步入老年的美國人也沒有退休的打算,職位因此而得不到釋放,從而對青年人口的就業造成負面影響。

和2008年的主要區別是,房地產市場崩盤2.0有可能是全球性的。上一次崩盤始于美國,且沒有向全球蔓延。這次崩盤會在幾個國家相繼發生,因為房地產市場是全球資產泡沫的一部分。

加拿大:海外買家置業受限,房價遭殃

2018年7月,溫哥華房屋銷量同比暴跌30.1%,創18年來新低,當月成交套數僅為2070,為2000年同期以來最低水平。當時買家和賣家都處于觀望狀態,沒有人知道房價上漲是否已經到頭,泡沫是否即將破裂(截至上年8月份,房價依然未有下跌)。當時獨立屋的銷量同比下降了32.9%,公寓銷量則同比下降了26.5%。事實上,7月份的房屋銷量比當時的近10年平均成交量低了29.3%。

下跌主要系由于溫哥華政府頒布了旨在打擊炒房的新規,將并非出于居住需求而購房的大量亞洲買家拒之門外,這些買家在推高房價的同時,還讓高端社區的房屋空置率急劇攀升。雖然房價下降基本上系政府有意而為之,但如果銷量下降與價格下降的關系如此密切,那么那些還貸壓力較大的業主以及他們的貸款銀行將依然面臨著較大的風險。
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